근저당 설정이란? (아주 쉽게 알아보자)

부동산 매매 또는 전세나 월세를 구할 때 사기를 당하지 않으려면 계약 전 등기부등본을 반드시 확인해야 하는데요, 등기부등본은 물건의 정보를 담은 '자기소개서'라고 볼 수 있습니다. 이때, 필수로 확인해야 하는 것이 등기부등본에서 알 수 있는 근저당 설정 여부입니다. 나중에 전월세 보증금을 지키기 위해서는 꼭 필수로 알아야 하는 상식입니다. 

 

하지만 사회초년생이나 부동산을 잘 모르는 사람이라면, 등기부등본에서 무엇을 확인해야하며 또 근저당 설정이 무슨 의미인지 잘 알지 못합니다. 또 알아보려고 하다가도 용어자체가 너무 어렵다 보니 금방 포기하시는 분들이 많습니다. 따라서 이번 글에서는 전문 용어보다는 최대한 쉬운 말로 풀어 설명드려보겠습니다.

 

근저당 설정이란?

먼저, 근저당 설정의 사전적 의미는 아래와 같습니다.

'근저당 설정은 장래에 생길 채권을 최고액까지 담보하기 위한 저당권을 근저당이라고 하며,
그 근저당을 설정하는 것을 근저당 설정이라 한다.'

 

위 사전적 의미는 너무 어려우시죠?

쉽게 설명드리면 부동산을 담보로 대출이 잡혀있다고 생각하시면 됩니다.

↓아래 예제를 보시면 바로 이해하실 수 있습니다.↓

 

예를 들어, A가 집이 있을 때, A의 집의 시세는 1억이지만 대출이 5천만원 껴있는 상태입니다.

A는 집을 담보로 제공하고 은행에서 5천만원을 대출하였습니다.

이때, 등기부등본에 은행에서 5천만원을 대출한 기록을 표시하는 것을 근저당 설정이라고 합니다.

 

등기부등본을 살펴보면 보통 근저당 설정금액은 대출한 금액보다 높게 적혀있는데요,

일반적으로 제1금융권에서 대출금액의 120% ~ 130%를, 제2금융권은 130 ~ 150%, 일반 보험사는 130%, 개인사채는 150~180%까지 채권최고금액으로 설정하기 때문입니다.

 

채권채고금액이란 은행이 담보 가격을 설정할 때 실제 대출금보다 높게 설정하는 금액을 의미합니다.

채권최고금액이 존재하는 이유는 돈을 빌린 사람이 원금을 넘어 이자까지 연체할 수 있기 때문입니다.

돈을 빌려주는 입장에서 하나의 안정 장치라고 생각하시면 됩니다.

 

경매 물건 중 근저당이 1억이 잡혀 있다면 실제 대출금액은 대략 7천만 원 정도로 추정할 수 있습니다.

이때, 경매 물건이 7천500만원에 낙찰 되었을 시 못받은 연체 이자가 있다면 원금 7천만원 외 최대 500만원까지 원금 이자를 받을 수 있겠죠?

 

근저당 설정이 왜 필요할까?

여러 이유가 있지만, 가장 중요한 이유는 상식적으로 돈을 빌려준 쪽에서 나중에 돈을 받을 때 증거가 필요하기 때문입니다.

돈을 빌려주었다는 법적 증거가 없다면 혹시라도 담보물이 경매에 넘어갔을 때 돈을 받을 수 없게 됩니다.

법적 증거가 없으면 그 아무도 지켜주지 않는 무서운 세상이기 때문에 철저한 대비는 필수라고 생각합니다.